須恵町 不動産管理会社の設立 高島聖也税理士事務所

須恵町 不動産管理会社の設立 高島聖也税理士事務所

不動産 会社 設立

日本の資産家の平均的財産構成は、土地・建物といった不動産が約7割を占めています。 近年は低下傾向にあるものの、尚多くの資産が不動産で占められていることを鑑み、不動産管理会社活用による相続対策が有効且つ不可欠です。

この対策は、被相続人に集中する不動産収入の分散によって、毎年の所得税対策とするのみならず、その収入が被相続人に累積することを防止することにより、長期的に見て大きな効果をあげることを目的とします。

所得税の節税については、オーナーの不動産収入から、設立した不動産管理会社に管理料を支払い、且つ、管理会社の役員を「オーナーの家族」にした上で、家族に給与を支払います。 それにより、その不動産管理会社を通じて、オーナーの不動産収入をオーナーの家族に合法的に分散し、超過累進税率の適用を低く抑えることによって節税に役立てようとするものです。

相続対策としては、原則として設立する不動産管理会社の出資は、オーナー自身やその配偶者による出資を避け、子供たちによる株主構成とします。 その上でオーナーの所有する高収益な不動産を、売買等によりその設立した不動産管理会社に移転すれば、家族役員などに対してより多い給与の支払いが可能となり、相続人への金融資産の移転が実現し、相続税の納税資金の準備に役立てることができます。

不動産会社(不動産管理会社)設立の目的

収益物件から生じる所得は、物件の所有者に帰属します。 したがって、個人所有の物件の場合には、収入が個人に集中して高所得となってしまいます。 また、所得税・住民税の税率は超過累進税率構造になっているため、高所得になるほど負担する税金も重くなります。

そこで、不動産管理会社を通じて所得を分散させれば、各人の所得金額を押し下げ、結果として税率区分の引き下げを図ることができます。

つまり所得を分散させることにより、一人あたりの所得金額を減少させられれば、税率区分も低い部分が適用できるため、家全体の所得税・住民税の負担が軽減されることになります。

個人オーナーに入るべき所得の一部を会社(不動産管理会社)へ分散させることにより、オーナーの金融資産の増加を防止し相続財産の膨張を防ぎます。つまり、オーナーに係る相続税の負担を軽減できます。

会社(不動産管理会社)に所得を移転させたら、その所得を給与という形で分配します。 給与については、その受給者に対して所得税等が課されますが、給与所得には給与所得税控除があるため課税対象が小さくなります。 このとき、給与の支給先を個人オーナーではなくその相続人とすれば、将来の相続税の納税資金準備にも役立ちます。 また、オーナーの所得よりも相続人の所得が少ないことが予測されるため、所得税・住民税の適用税率も低くなり、結果として家全体の税負担が減少します。

不動産会社(不動産管理会社)の運営方式

不動産所有者は、あくまでも個人オーナーであり、不動産管理会社は個人の所有物件の管理を行います。 そのため、会社が得るのは「管理料収入」のみとなります。

サブリース方式ともよばれる方法で、個人オーナーが所有物件を不動産管理会社に一括で貸し付けます。 会社は個人オーナーに借上げ家賃を支払い、一方で借り上げた物件について入居者を募集し家賃収入を得ます。

会社が空室等の経営上のリスクを負いますので、満室時の実質管理料は、上記管理料徴収方式の場合よりも高く設定されるのが一般的です。

不動産管理会社が物件を取得し、管理運営を行います。 会社が建物そのものを所有しますので、家賃収入は100%会社に入ります。 個人の家賃収入が全て会社に置換えられ、個人は地代収入が残るだけなので、収入の分散効果はこの不動産所有方式が最も大きいといえます。

不動産管理会社の運営

本来、法人は営利を目的として活動を行い、その利益を株主に分配することを使命とします。 しかし、ここでの不動産管理会社の設立の目的は、重税による個人の財産減少を防ぐことであり、その意味で一般法人とは設立意義が異なります。

不動産管理会社にあっては、その個人の財産希望等によって、その会社をどのように活用していくかを方向付けていく必要があり、それが設立後の会社の運営面に大きく影響します。 不動産管理会社のあり方としては、それぞれの事情にもよりますが、大別して次の2通りに集約されます。

個人財産を不動産管理会社に集約させる

財産規模が大きい個人ほど、相続を経る度に多額の相続税が課せられ、財産を売却したり物納する等して、財産が失われていくのが一般的です。

ところが、個人にはあっても、会社には相続という概念がありません。 したがって、一旦個人の財産を会社に移転させると、相続を経ることなく財産を永続して守っていくことができるのです。 もちろん、個人オーナーが会社に対して出資していれば、その所有している法人株式を通じて相続税が課せられることになりますが、株式であれば生前に計画的に次世代に移転させていくことが可能ですし、不動産そのものを移転させるよりも手続きが簡便です。

その一方で個人の財産を会社に移転させる際に資産を所有していたことによる含み益が実現し、それに対して譲渡税が課税されるという問題点をクリアしていくことが大きな課題となります。

相続税はかかっても個人の財産が大きく減少するほどではなく、手持ちの金融資産で十分納税ができそうな方にとって、会社は不動産の所有を目的とするのではなく、収入分散のためだけに活用する方法が考えられます。

この場合、会社は所得を通過させることが主目的となるので、会社が得た収入から必要経費を差し引いた残額は全て親族に給与を支払って分散させ、会社の所得をなるべく抑えて法人税の負担を軽減させる方法が有効です。

不動産管理会社を設立する判断ポイント

個人所得をどれだけ会社に移すことが可能か

不動産管理会社を設立した場合、所得の分散による所得税・住民税の節税、金融資産の蓄積防止、相続税納税資金の準備ができるなどのメリットがある一方、会社設立に伴う各種コストの発生等、デメリットもあります。 このコストを上回る効果がなければ、不動産管理会社設立の意味がなくなります。 ここでまずポイントになるのは、どれだけの所得を会社に移転できるのかという点です。

個人所得が多いと、所得税や住民税の適用税率も高くなります。 したがって所得規模が大きい個人オーナーほど、収入の分散に伴う節税効果はより大きくなります。

贈与による分散 or 給与による分散

納税資金の準備(蓄積)という観点から見た場合、親の金融資産を子に移転させる方法としては、金銭を贈与する方法と、不動産管理会社を通じて給与の支給を受けさせ移転させる方法があります。

Source: http://www.fn-office.jp/service/seturitu.html



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不動産会社設立トータル費用・実費一覧

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